На минимум: ставки по ипотеке готовы упасть до шести процентов

Ставки по ипотеке достигли однозначных показателей и продолжают уверенно идти вниз. В 2017-м зафиксирован рекорд: средняя ставка на первичном рынке жилья уменьшилась до 9,85 процента, и устойчивый тренд на понижение сохраняется. Теперь ставка, похоже, готова обновить минимумы. По прогнозам Минстроя, уже к 2022-му оформить ипотеку можно будет под 6 процентов годовых. О том, насколько реальны такие перспективы и для кого уже наступило светлое завтра, — в материале РИА Новости.

Ниже, еще ниже

По итогам 2017 года средняя ставка по рублевым ипотечным кредитам на первичном рынке достигла исторического минимума — 9,85 годовых. Кредиты на жилье за прошлый год получили почти миллион россиян на общую сумму 1,7 триллиона рублей — побит рекорд 2014 года.

Абсолютное большинство кредитов — рублевые. Привлекательность валютной ипотеки продолжает падать. Так, по данным ЦБ, в ноябре российские банки не выдали ни одного кредита в валюте на покупку жилья.

Прогнозы Минстроя довольно оптимистичны: уже концу 2018-го ставка может дойти до 8 процентов, а к 2022-му — до 6 процентов. Как пояснили в ведомстве, этому будет способствовать улучшение экономической ситуации, субсидирование ставок государством и самими застройщиками — за счет всевозможных скидок и акций.

Инфляция ниже цели

Снижение ставок по ипотечным, впрочем, как и по потребительским кредитам — прямое следствие монетарной политики Центрального банка. Реагируя на позитивные изменения в экономике, регулятор последовательно снижает ключевую ставку: сейчас она составляет 7,75 процента годовых. Смягчать политику регулятору позволяет инфляция: в 2017-м — 2,5 процента, более чем в полтора раза ниже целевого показателя (4 процента).

Ниже, еще ниже

По итогам 2017 года средняя ставка по рублевым ипотечным кредитам на первичном рынке достигла исторического минимума — 9,85 годовых. Кредиты на жилье за прошлый год получили почти миллион россиян на общую сумму 1,7 триллиона рублей — побит рекорд 2014 года.

Абсолютное большинство кредитов — рублевые. Привлекательность валютной ипотеки продолжает падать. Так, по данным ЦБ, в ноябре российские банки не выдали ни одного кредита в валюте на покупку жилья.

Прогнозы Минстроя довольно оптимистичны: уже концу 2018-го ставка может дойти до 8 процентов, а к 2022-му — до 6 процентов. Как пояснили в ведомстве, этому будет способствовать улучшение экономической ситуации, субсидирование ставок государством и самими застройщиками — за счет всевозможных скидок и акций.

Инфляция ниже цели

На первый взгляд, условия для дальнейшего снижения ключевой ставки, за которой пойдут и ипотечные, вполне подходящие.

Однако в Ассоциации региональных банков прогнозы Минстроя считают излишне смелыми, не вполне учитывающими подход Банка России. В частности, необходимость корректировки сверхнизкой инфляции к целевым показателям. Нынешние 2,5 процента — это искажение, которое регулятор намерен исправить до конца нынешнего года.

Снижение ставок по ипотечным, впрочем, как и по потребительским кредитам — прямое следствие монетарной политики Центрального банка. Реагируя на позитивные изменения в экономике, регулятор последовательно снижает ключевую ставку: сейчас она составляет 7,75 процента годовых. Смягчать политику регулятору позволяет инфляция: в 2017-м — 2,5 процента, более чем в полтора раза ниже целевого показателя (4 процента).

Как не раз подчеркивали в ЦБ, в приоритете не просто разовое снижение инфляции, а ее закрепление на этом уровне на ближайшие годы. Позиция вполне понятная: целевой уровень должен приобрести устойчивость как в восприятии финансового сообщества, так и в глазах населения.

Немного расчетов

В Банке России указывают: 6-7 процентов для ключевой ставки — это довольно оптимистично. Аналитики сомневаются, что ставки по ипотеке смогут устойчиво закрепиться в районе 6 процентов, по крайней мере, в среднесрочной перспективе 3-4 лет.

Согласно программным документам ЦБ, ключевая ставка должна находиться в диапазоне 1,5-2,5 процентного пункта от целевой инфляции. То есть от 5,5 до 6,5 процента. Таким образом, средний показатель по ключевой ставке, причем не на ближайший год, а на перспективу, — 6 процентов.

«При ключевой ставке 6 процентов ипотека не может быть такой же. Реальным выглядит уровень 7,5-8 процентов», — пояснил Олег Иванов, вице-президент Ассоциации региональных банков.

По прогнозу аналитиков Бинбанка, к 2019 году ключевая ставка зафиксируется на уровне 6,5 процента. Соответственно, ипотека будет больше на 1,5-2 процентного пункта — это та премия, которую получает банк за «длинные» ипотечные деньги.

А что в 2018-м?

Что же касается 2018-го, средний уровень рыночных ставок на уровне 8 процентов, которого ожидают в Минстрое, видится участникам рынка вполне достижимым, хотя и к концу года.

При ключевой ставке 7 процентов к концу года — уровня, который не исключил регулятор, — ипотечные ставки ожидаемо могут выйти на 8-8,5 процента. В то же время многое зависит от того, как будет снижаться доходность от ОФЗ, а также от инфляционных ожиданий, которые сейчас еще достаточно высоки.

«В этом году ключевая ставка, скорее всего, снизится на 0,75 процентных пункта. Ровно с такой же скоростью будет снижаться ставка по ипотеке. При ставке 7 процентов к концу года мы увидим ипотеку на уровне 8,5 процента», — рассказали в Ассоциации региональных банков.

Аналитики отрасли, впрочем, предупреждают, что в дальнейшем ставки вряд ли опустятся ниже 7 процентов, а этот уровень достижим при самом оптимистичном сценарии. «Этот сценарий вряд ли реализуется, если вдруг что-то пойдет не так — например, резко упадут цены на нефть», — поясняет Наталья Шилова, директор центра макроэкономического прогнозирования и инвестиционной стратегии Бинбанка.

Близко к рынку

Сейчас на заветные 6 процентов по ипотеке могут рассчитывать лишь семьи с двумя и тремя детьми. Это те, в которых в 2018-2022 годах родится второй или третий ребенок. Льготный кредит позволит как купить жилье на первичном рынке (обязательный первоначальный взнос — не менее 20 процентов), так и рефинансировать старый кредит.

Аналитики отрасли, впрочем, предупреждают, что в дальнейшем ставки вряд ли опустятся ниже 7 процентов, а этот уровень достижим при самом оптимистичном сценарии. «Этот сценарий вряд ли реализуется, если вдруг что-то пойдет не так — например, резко упадут цены на нефть», — поясняет Наталья Шилова, директор центра макроэкономического прогнозирования и инвестиционной стратегии Бинбанка.

Близко к рынку

Сейчас на заветные 6 процентов по ипотеке могут рассчитывать лишь семьи с двумя и тремя детьми. Это те, в которых в 2018-2022 годах родится второй или третий ребенок. Льготный кредит позволит как купить жилье на первичном рынке (обязательный первоначальный взнос — не менее 20 процентов), так и рефинансировать старый кредит.

Рефинансируя ипотеку, заемщик стремится получить максимально комфортный уровень долговой нагрузки. Как отмечают сами банкиры, для большинства заемщиков среднего класса — а это основные пользователи ипотечных кредитов — она пока близка к предельной.

Так, например, в США граждане в среднем тратят порядка 10-11 процентов дохода на все кредиты, в том числе ипотечные. В расчетах ФРС суммирует все доходы населения и всю долговую нагрузку.

В России же ситуация иная — население не столь закредитованно, а ипотека есть у меньшинства. Как правило, выплата по ипотечному кредиту не должна быть больше 30-40 процентов от дохода заемщика, и это крайний вариант. Если порог превышен, банки не одобрят кредит: малейшие трудности, возникшие у заемщика, несут большие риски.

Наталья Дембинская

Источник

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *